未来十年房价怎么样？听听重庆前市长黄奇帆怎

【每年10亿平米新房入市，大多数中国人并不缺房子，楼市需求何在？】

（文/马跃成）

7月13日，前重庆市长黄奇帆在一个论坛上发表演讲，在这次演讲中，黄前市长主要谈了对中国楼市的看法，其中也透露出一些楼市观点，很有启发意义，值得思考。

这个讲话发表在730会议之前，730会议上关于楼市有三句话，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，落实房地产长效管理机制，不将房地产作为短期刺激经济的手段。这三句话规定了未来中国楼市大大方向。房住不炒和不把房地产作为刺激经济的手段，这个太重要了。

黄前市长在报告中说，关于中国楼市，整体上看，今后十几年新房的销售交易量会有一个比较大的下降，这个变化就是从这几年的顶点到了拐点开始往下，趋势性的总量缩减。在过去的20年，中国房地产每年的新房销售交易量差不多从1亿平方米增长到17亿平方米，翻了四番多。

那么今后的十几年会怎么走？黄奇帆说，是保持现状17亿平方米一年，维持10多年，还是继续每5年、10年还要翻一番，17亿平方米变成30亿平方米、34亿平方米？他说，我的判断是今后十几年，中国每年的房地产新房的交易量，不仅不会总量增长翻番，还会每年小比例地有所萎缩，或者零增长、或者负增长。十几年以后，每年房地产的新房销售交易量可能下降到10亿平方米以内，大体上减少40%的总量。

黄的这个判断对不对呢？与730会议的主导思想一样吗？有报道称，中国目前人均住房面积达到了40平方米，同时，空置房数量有6500多万套，还有人说，中国现有的住房面积足够40亿人住了。虽然这些数据可能不准确，甚至相互打架，但是，都说明了一个情况，就是中国的房子多的很。此外，每年不可能不建房，还会继续建房，房子还会越来越多。

以前，房子是炒的，不是住的，既然炒，房子就成了金融工具，因此，房子多少就没有关系了，只要有人买，建多少都可以。另外，如果房价还能涨，就不怕没有人过来买，只要房价能涨，能买多少买多少呗。没钱，也没有关系，可以用金融杠杆的，银行给贷款，自己挣钱，何乐而不为？这也是为什么房子越建越多，房价不但不下降，反而越来越贵的原因了。

但是，按照730会议的要求，未来的房子只是住的，不是炒的，不是住的，谁还愿意买贵的房子呢？如果买房用于住，人们首先选择的是房屋的本身条件，比如质量、户型、楼层、品质、环境等等。买房住的话，人们需要的房子，也就不用那么多了，一套不够，两套也就够了，谁还会买十几套，几十套房呢？

这样，在未来，中国的住房需求量就会大幅度下降，此外，以前的持有多套房的人，在房价不涨，或者下降的情况。以前那些买了多套房的人，还会有大量的房源流入市场。造成供大于求的局面。在今后较长的周期里，再也不会出现每年十几亿平方米的新房交易量，楼市疯狂的时代结束了。

黄奇帆认为，在今后的十几年，房地产开发不再是四处开花、全面开花，而会相对集聚在省会城市及同等级区域性中心城市、都市圈中的中小城市和城市群中的大中型城市三个热点地区。今后十几年，房价趋于稳定，既不会大涨，也不会大跌，房价的平均增长率将低于等于GDP的增长率。如果说，房价低于GDP增长，那么也会低于收入增长，因为，我们一般都要求收入增长，保证比GDP增长要快才行。

这个变化，正好与以前的房价收入变化相反，在2017年这次房价上涨的过程中，不可想象地出现了，一年涨一倍的现象，而之前也是三五年翻一番，也不奇怪，相对来说，人们的收入增长，远远没有跟上房价的上涨。因此，才出现了人们越来越买不起房的情况，也有人说，今年不买房，明年又白忙。

黄奇帆承认，在特别热的一线城市家庭收入30年、40年不吃不喝买不了一套房，房价收入比是很高的，与世界比较来说最高的。他说，中国不存在土地价格大幅下跌的可能性，中国房价也不会出现大幅度的往下坠落，没有这个经济基础；但也不会再产生五年翻一番、十年翻两番三番过去十几年的那种历史性现象。今后十几年，房价会趋于平稳，既不会大跌，也不会大涨。

但是，有一点不解的是，按照黄奇帆的说法，每年还有10亿平米的新房入市，而相对来说，大多数的中国人并不缺房子，房子卖给谁呢？而需求要房子的人，也不能说没有，但是，居高不下的房价，真正需要房子的人未必能买得起。那些一年上涨一倍的城市，为什么房价不能降下来？

我们在调查了一些城市的房价之后，发现，这个情况，基本就是这样，虽然有些城市的房价有较大幅度下降，但是，并没有得到人们的认可，因为，即使是较大幅度的下降，其房价水平，依然要高于2016年初的水平。这也是，当前交易量不高的主要原因。【本文由“马跃成”账号发布20190804】