安信国际：时代邻里估值不便宜 下限定价吸引力

感知中国经济的真实温度，见证逐梦时代的前行脚步。谁能代表2019年度商业最强驱动力？点击投票，评选你心中的“2019十大经济年度人物”。【我要投票】

物业股的逻辑

从去年到今年，房企分拆物业板块上市成为一种潮流，大到龙头房企碧桂园服务（06098），小到和泓服务（06093）、鑫苑服务（01895）等。

物业股上市后的表现非常好，龙头企业涨幅普遍过超过100%。港股一向对估值非常吝啬，内房股PB（市净率）在1出头或小于1，市盈率一般不超过10，但是对这些物业股，动辄20-40倍PE，相当受追捧。

物业服务看上去是个劳动密集型的行业，似乎乏善可陈，为什么市场如此追捧？主要还是看中了背后的房企，能给他们带来多少确定性的增长——大型房企新盘推出的时候，其物业管理服务也就顺理成章的得到增长。

以碧桂园服务为例，19年上半年收入增长高达65%，收费面积21681万平方米，其中自家物业占比79.5%。而奉行高周转策略的碧桂园已经是国内一流房企，19年上半年归属本公司权益的销售面积就达到了3129万平方米。

存量挖掘+确定性的增量，只要碧桂园集团想要，碧桂园服务的高增长是高度确定性的。这也是市场给到它40倍PE依然涨个不停的原因。销售确定，项目储备充分的龙头房企的增长才是确定性的优质成长。

综合点评

1、政策加码、渗透率提升等多重驱动，行业空间广，集中度持续提升，但竞争依旧激烈；；

2、继续跑马圈地，母公司依赖度低，以外延并购为主，量价提升可期，但在管规模不大；

3、收入增速较快，但高杠杆并购下负债高，无基石无绿鞋，估值不便宜，不过过往物业股上市首日表现都不错，若下限定价吸引力增加。

财经公众号

24小时滚动播报最新的财经资讯和视频，更多粉丝福利扫描二维码关注（sinafinance）