银城系物管公司赴港IPO 黄清平能否破规模之困？

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本报记者 刘颂辉 上海报道

前脚地产板块上市，紧接着物管公司过会，8个月时间里，江苏商人黄清平两次赴港交所敲钟，携着银城系迎来高光时刻。

近日，银城系旗下的银城生活服务有限公司（01922.HK，以下简称“银城生活”）正式在港交所主板上市，发售价每股2.18港元，全球募集约1.08亿港元。开盘价每股2.48港元，总市值约6.61亿港元。

根据招股书显示，截至今年4月底，银城生活管理的项目为197个，主要分布在长三角的10个城市（江苏省内7个、省外3个），在管建筑面积约达1960万平方米。不过，仅在南京的营业收入贡献率就超过80%。另外，2016~2018年（以下简称“报告期内”），公司的经营活动现金流净额逐年下滑。截至今年4月，该项金额亏损达到1631.4万元。

针对公司上市以及发展布局等问题，11月22日，银城生活相关负责人在提供给《中国经营报》记者的回复材料中解释称，公司经营现金流净额呈现逐年下降的趋势，主要是由于贸易应收款增加，需要公司预付的款项、押金及其他应收款增加以及应收关联公司款项增加。公司虽然是南京市场的第一，但在南京的市场占有率仍低于6%，依然有很大的发展空间，所以未来公司依然会立足南京，继续加大南京市场的管理规模，并将进一步落实长三角其他城市布局。

增收不增利

招股书显示，黄清平通过Silver Huang和Silver Wutong持有银城生活服务54.5%的股份。

与此同时，作为银城系主要地产板块银城国际控股有限公司（01902.HK，以下简称“银城国际”）的实控人，黄清平通过Silver Huang持有该公司48.72%股份。今年3月份，银城国际在港交所登陆上市。

11月6日，银城生活正式登陆港交所，开盘价每股2.48港元，截至当日上午10时，股价大幅上涨19.72%报2.61港元，总市值6.96亿港元。上市首日市值约为6.72亿港元，市盈率超20倍。

然而，上市后的几周里，银城生活的股价未能保持住，整体呈现下跌状态。截至11月25日收盘，银城生活股价2.15港元/股，市值下降至5.73亿元。

银城生活是一家提供多元化物业管理服务及生活社区增值服务的物业管理服务供应商，除传统住宅物业外，涉及政府设施、金融机构、物业销售场地、公园、高速公路服务区、产业园区、混合用途物业、学校及办公大楼等9类非住宅物业业务。

招股书中提到，截至今年4月30日，银城生活物业管理服务涵盖中国10个城市，包括江苏省的7个城市以及长三角城市群中其他省份的3个城市，在管建筑面积约达1960万平方米。管理197项物业，包括89项住宅物业及108项非住宅物业，服务超过10万户家庭。

报告期内，银城生活的总收益分别为2.27亿元、3.06亿元及4.68亿元，复合年增长率为43.4%。收入稳健增长的同时，盈利却出现波动，净利润分别为2320万元、1980万元及2710万元。

不容忽视的是，今年1~4月，银城生活同样出现增收不增利的情况，其间实现总收益约1.85亿元，同比增长48%。但是，同期净利润为990万元，同比减少2%。

此外，报告期内，银城生活经营活动现金流净额逐年下降，分别为5229万元、4517.2万元、3571.4万元。截至今年4月，该项金额亏损1631.4万元。

对此，银城生活方面回应称，为改善未来经营活动现金流出净额，公司在持续拓展业务的同时，将加大管理力度收回应收款项，以减少贸易应收账款。公司已经采取多项措施以加快收回物业管理费及其他应付款，比如向客户发出付款提示及付款状况通知。

依赖南京大本营

记者在采访中了解到，银城生活的业务模式分为两大类：物业管理服务及生活社区增值服务。其中，物业管理服务占银城生活营收80%左右，生活社区增值服务为20%左右。

银城生活有着20多年经营历史，根据弗罗斯特沙利文报告，2018年，银城生活按收益计算，在南京市及江苏省的物业管理服务供应商中分别排名第一及第五。

招股书显示，银城生活此次上市所募得的资金，将用作收购具有良好市场声誉的物业管理公司，以拓展物业管理组合；用作智能系统方面的投资，购买或升级在管物业的设备和设施；升级内部信息技术系统；继续招聘更多技术及管理人才。

在登陆港交所之前，银城生活曾以“南京银城物业服务股份有限公司”为主体在新三板挂牌，不过于2018年4月摘牌。

从业务布局来看，南京是银城生活的大本营，尽管近年来公司逐步向周边城市扩张，但大部分收入来自南京。

招股书显示，2016~2018年及今年前4个月，银城生活位于南京的在管建筑面积分别约占在管建筑面积的88.6%、85.3%、79.1%及75.1%。同期，南京在管物业产生的物业管理服务收益分别约占物业管理服务总收益的90.9%、91.5%、87.1%及84.0%。

上述银城生活相关负责人表示，未来公司将通过并购或投资继续拓展业务，以扩大在中国物业管理服务行业的市场份额，持续扩大公司于非住宅物业的业务，进一步扩展收入来源及增长动力；继续发展生活社区增值服务及提升公司的品牌知名度，在智能系统方面做出投资，以增强服务质量并提升客户体验，升级内部信息技术系统，以提升营运效率。此外，继续招聘更多技术及管理人才，同时为现有员工提供培训，以配合业务扩展所需。

除此之外，据弗若斯特沙利文数据显示，长三角城市群住宅物业的平均管理费为1.35元/月·平方米，非住宅物业的平均管理费用为3.51元/月·平方米。银城生活对住宅和非住宅的服务收费均高于长三角平均水平，后期涨价空间有限。

然而招股书显示，报告期内，银城生活的劳工成本分别为1.28亿元、1.78亿元、2.74亿元，分别占销售成本的72%、69.8%、68.6%。公司方面坦陈，面临有关劳工成本及分包成本的多方面越来越大的压力。

“工薪支出逐年上升，人力成本提高是因素之一，但主要是由于公司规模快速扩张导致的。”银城生活方面回复记者时表示，未来公司除了提高物业服务收费外，还将通过以下措施进行人力成本控制，提升公司盈利能力：运用互联与物联技术，增加智能设备投入；构建智慧社区，用机器代替人工，以降低对人员的依赖；增加生活社区增值服务收入，提升人效比；向第三方供应商采购保安及保洁服务，控制人力成本。

行业竞争激烈

据弗若斯特沙利文报告，中国物业管理服务业竞争对手激烈且高度分散，业内有超过10万家物业管理服务公司营运。

去年以来，中小房地产企业赴港IPO以外，物业企业赴港上市也形成热潮。截至目前，已有18家物业公司在港股成功上市，银城生活是今年第六只赴港上市的内房物业股。此前，绿城服务、碧桂园服务市盈率超过30倍的公司，远远超过母公司。

“我们的定位和目标就是将公司打造成为长三角区域的头部企业。”在挂牌上市发布会上，银城生活执行董事兼总裁李春玲表示。

统计数据显示，2018年物业管理行业经营收入为7043.63亿元，较2017年增加1036.4亿元，同比增长17.25%。在管理面积方面，2018年全国物业管理行业总面积达279.3亿平方米，相比2017年增加32.65亿平方米，同比增长13.2%。

一位关注长三角的地产分析师指出，无论地产行业还是物管行业，在发展的前期，业务规模可以使企业掌握话语权，收并购则是可以快速、有效提升规模的途径之一。物管行业的规模化之路还在推进之中，不过行业的收并购事件早已经开始了。

近年来，资本市场的价值发现功能使物业管理公司的扩张呈现加速状态。物管公司属于轻资产行业，有稳定的现金流，并处于快速增长阶段。据记者不完全统计，去年以来，国内有雅生活、南都物业、碧桂园服务、新城悦、佳兆业物业、永升生活服务、滨江服务和奥园健康生活等物业管理企业首次发行募资逾85亿港元，其中大部分资金被用于收购扩大规模。

面对竞争的企业多、资源条件有限的情况，银城生活方面认为，公司有独特的商业模式，按照服务网格化、业务模块化、模块专业化和管理数据化的业务模式，为客户提供优质服务并创造价值。公司将管理的住宅物业的住户划分为不同的社区网格，每个网格分配一名生活顾问，生活顾问作为公司管理有关物业的主要联系人，满足客户需求及为客户提供贯彻一致的优质服务。

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