吴建斌｜围追堵截下的房企融资破解之道

自2018年4月颁布《资管新规》开始，资管平台融资被卡死了，实际上影响的是房企的前融。

再到2019年，信托平台全部停止给房地产公司做融资，再一次把房企的前融的路给堵死了。

总而言之，在“房子是用来住的，不是用来炒的”国家政策基调下，多扇融资门被关,或半关,中小房企的融资形势十分严峻,似有围、追、堵、截的感觉。

在这种情况下，房地产公司该怎么去做呢？融资到底有哪些工具？

其实，融资工具还非常多。

2015、2016年是房地产再上台阶的黄金时代，50多种工具可以用。

经过这两年的打压、调整、围追堵截之后，还有30多种工具是可以用的。

许多融资工具都是因为政策出台后倒逼出来的。企业要做生意，银行也要做生意，非银机构要做生意。

房企在合规的前提下，一起想办法，建立新通道，在新规还没有出来前，快速绕道而行。

房企融资有两个层面：一是公司层面；一是项目层面。

公司层面融资工具

公司层面融资很多。

去年有很多企业到香港IPO，有H股增发，有分拆非地产业务，譬如物业上市、商业证券化上市。

年初，境外发美元债非常了得，短短一个星期，发了大概五六十亿美金的债，用于借新还旧或补充流动资金。

至于国内公募债什么时候可以发呢？要看政策环境的变化而定。

项目层面融资工具

项目层面，融资就更多了。

开发贷、并购贷、出让权益等都可继续推进。

运营资产层面的融资工具

单从工具上来讲，我们常见的有股权类、债券类、混合类，都可以使用。

最新的融资工具就是资产证券化。由于酒店、写字楼、长租公寓收益低，用举债思维发类Reits产品就是最好的选择。

之前有人采访，问为什么今年境外融资成本大幅下降？

我说很简单，国际上很多地方是负利率，说明全球经济增长的动力不强，都在寻找比负利率高一些投资标的，那么，投资中国房企的境外美元债就是一个很棒的选择。

融资还分标准融资和非标融资。

标准化融资种类

标准融资是要批的，而非标是不要批的。

非标融资种类

非标融资是地产公司、民营房企常用的方法。但是，非标融资成本会高一些，交易不还那么活跃。

我曾经在很多场合讲过，资产负债表的每一个科目都是可以拿来融资的。资产方可以融资，负债方也可以融资。

因此，资产负债表里不仅仅土地可以拿来融资，每一个科目都可以融资的。

归结起来：

1.房企的融资工具大约有18种类型，33个工具可用。

因此可以说，没有中国金融业与时俱进的创新和巨大支持，就不会有蓬勃发展的房地产行业。

2.房地产商们，用很少的资本金(譬如10~20%)撬动，杠杆用得很足，净负债率可达到百分之几百，只要银行和非银机构愿意借款，就敢于借贷。

3.房地产业得到金融业及社会各方面大力支持,加上国民经济及城镇化发展的强大需要,使得房地产快速成长和发展,也使得这个行业傲立于各产业之首。

所以地产离不开金融就是这样的，金融对房地产有强大的支持。

关键是要把资产负债表读懂，然后用活几十种工具。

优秀的财务人员是艺术家，而不是简单的记账、算账、融资的人。

面对当前这么一个市场环境，期待房企积极调整发展观，管好现金流，并做好意下四点：

1.充分用好能用的融资工具，用到极致

目前能用的融资工具一览

如果条件不满足,尽可能满足条件(依赖度从40%下降到 20%);

2.耐心,静观其变

期间,积极盘活资产，狠抓销售及现金回笼(订金、预收款、个人按揭、应收 款，这部分占年度可用运营资金的60%以上,从60%上调到80%);

3.控预期

房地产行业可能已进入高位横盘运行区间，一二线城市售价受压,若二线也许有普涨的 机会。

4.控增长

不要期待每年有20%以上的成长,把预期调整下来。

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注：吴建斌先生是阳光控股执行董事、全球合伙人；阳光城集团执行副总裁，也是业内最为知名的融资老法师，该文整理自吴建斌先生在2020年复旦大学地产金融同学会新年论谈上的演讲，特别鸣谢！