现在开始，开发商生存权已经不在自己手中！

作者：宋富贵

来源：米宅

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过完这个史上最长“十一”，对于我们所有人，2020年公休假期就全部休完了。

同样，过完了这个“十一”，对于所有的开发商，也意味2020年最长的，也是最后一个大型促销季，也就过完了。

虽然还有一个四季度，但是，搞过房地产营销的人都知道，一年的业绩基本上已经定型，尤其是回款这一块，这一年也就这么着了。

所以，在这八天中，大大小小的开发商都铆足了劲，进行促销。

十月九日，黄金周过后首日，恒大、富力、阳光城等开发商纷纷发布销售数据。

根据著名房地产机构克而瑞推算，其“十一”黄金周期间，阳光城公司国庆前后10天销售额151亿，接近前9月月均值。

另外，富力仅在天猫好房平台就实现56亿元销售。

对于富力的张老板和阿里的马老板，这都是一个好消息。

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不得不提的是恒大，国庆8天，总销售额达到惊人的600个亿。

而且整个九月业绩也相当突出，据统计，从九月一日到十月八日，恒大38天的销售额已经达到了1416亿元。

根据恒大自己的公告，至此十月初，恒大年内累计实现销售5922.5亿，完成全年6500亿销售目标91.1%。

要知道，2020年已经过去了四分之三，在主要规模房企中，仅有8家房企目标完成率达到75%以上，近3成房企不足65%，部分房企甚至还未完成一半，显著低于2019年同期。

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毕竟，大家都知道，这个国庆对于恒大来说是个不同寻常的国庆。

八月——央行三道红线，恒大全部踩线，从而变成全国最大的“红档”开发商，尤其是“一年内到期有息负债”，恒大一个公司超过了第二名到第四名之和。

九月——神秘的伪造报告，迅速散播全网，恒大第一时间选择报警。

紧跟着，国庆前就有了这一张在媒体圈内广为传播“许老板和他的朋友”的图片。

然而，真正的反击在于十一。

截止十月初，年度销售额5922亿。

金九银十，销售额1416亿，总销售面积1614万平。

国庆八天，总销售600多个亿。

如果，数据没有掺水，这个十一，恒大用销售额的真金白银告诉所有质疑的声音四个字——

哥，不差钱。

然而，这四个字背后，却是许老板满满的求生欲。

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同样，求生欲很强的还有万科。

10月11日，万科公司迅速发布2020年9月销售业绩。综合前9个月数据来看，销售额已赶超去年同期。今年1~9月份，万科累计实现合同销售面积3264.8万平方米，合同销售金额4927.6亿元，同比增加3.6%。

请注意，是同比增加了3.6%，而不是环比增加。也就是，在2020年，这个异常艰难的年份，万科依旧比2019年1月到9月合同销售额增加了3.6%。毕竟，因为疫情，整个世界都在负增长。

另外，新增开发项目方面，9月份万科新增加开发项目16个。

16个新增开发项目分别位于东莞、长沙、苏州、无锡、扬州、南通、烟台、长沙、临沂、大连、郑州、周口、乌鲁木齐。

综合今年前9月投资拿地情况，万科共计新增开发项目103个，共计斥资779.03亿元。

恒大许总，用朋友圈表示——哥，不差钱。

万科郁总，用投资拿地表示——哥，也不差钱。

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当然，对于这些表演，我们就是一个吃瓜群众。

真正的观众却是另一批人——金融圈和银行。

原因有二，第一、越是不差钱，银行越容易放款。

第二、因为银行可能真的是没钱给楼市了。

熟悉贷款业务的人都知道，即使是普通年份，四季度也是一个银行很差钱的时间段。

因为一年中的基本额度都用的差不多了，所以如果不是上面有人或者省市重点项目，一般是不放款的。尤其是房地产的按揭房贷，往往这个时间段是最难批的时间。

银行不放款，开发商卖再多的房子，也没用。

单靠客户的首付款，对于缓解开发商资金压力，用处不大。再加上行情不好，满市场的首付分期和零首付，让首付款对于缓解压力更加杯水车薪。

所以，对于四季度卖房已经没有了很大意义，有意义的是回款，而回款的关键在于银行放款。

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更糟糕的还不是四季度的问题，而是今年是2020年的四季度。

九月末，多家大银行高层已经表示，监管层已经要求——新增涉房贷款占比要下降到30%一下。

而在2016年到2019年的三年时间，银行信贷的涉房贷款比例普遍在45%左右徘徊。

这也就是说，对于2020年和今后，房贷的比例要缩减三分之一。

房贷缩减三分之一意味着开发商全部回款要少四分之一或者更多。

这你就可以看出来，万科和恒大在紧张什么？

因为，从某种意义上来说，是不是能够活下去，主动权已经不掌握在他们的手中。

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但是，对于我们普通的买房者，四季度意义或许不同以往。

首先，楼市很热的城市一定会冷下来，国庆前后，徐州、银川、唐山的调控三连击，已经准确无误的告诉大家，什么是“房住不炒”，什么是“不把房地产作为作为经济短期刺激手段”，距离年底只有三个月了，风向不会再变。

对于明智的开发商，重点已经要从卖房转向回款。

所以，降价刺激是一个方面。

另外全款优惠则是重中之重，按揭和全款的优惠差距会拉的更大。

现在全国某大开发商，已经公开8折7折在卖房了。

如果你能握着现金，说不定双十一，马老板的淘宝卖房，全款能发现更高的折扣。

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