大湾区的“幸福之城”，有钱人的投资天堂，刚
粤港澳大湾区从2019年开始就成为很多媒体、资本等的热议的对象，可以说伴随着资本的大力进入，楼市也成为大家热捧的对象。广东地区的珠海素有“粤港澳大湾区三极城市之一”的称呼，受此影响珠海的房价也是水涨船高。
作为有着“幸福之城”美誉的宜居城市和著名的旅游城市，珠海对国内其他城市的人也具有较强的吸引力。珠海楼市现状该如何解读？珠海是大湾区的房价洼地吗？珠海哪些区域发展潜力大？
本期幸福城市观察关注“粤港澳大湾区三极之一的珠海楼市”，探讨珠海楼市的今生来世。
01 上有政策扶持，中有地利之势，也许珠海就是下一个厦门@铁口断房
和全国所有楼市一样，在住房需求被压抑好几个月后，五月推出的楼盘有20盘涨价了，涨幅在100-4000元的区间内。作为粤港澳大湾区三极城市之一。珠海房价的区间在22000到35000之间，与深圳、香港、澳门相比，房价还是很有竞争优势的。5月的珠海天气已经挺热了，同时热的还有珠海的房价。
4月，据统计，珠海房房网签量比3月环比上涨6%，成交面积上涨8%。到了劳动节，珠海17个项目成交额超过20亿。新盘上市，老盘加推，珠海楼市颇有点逆市上扬的意思在里面。
报复性上涨，是许多人对疫情之后房价的理解。但是在珠海这个粤港澳大湾区举足轻重的城市而言，却不存在报复这一说法。珠海的房价可以说是正常的复苏。
有人把珠海现在的楼市复苏归功于外地人前来置业，而实际上，有中介公司的内部资料透露，五一节的时候，他们准备建个300人的外地看房群，结果只有几个人表示会来。到楼盘看房的人大多数都是当地人，而成交量也大多数都是本地人在支撑。没有外地人赚差价，房价就是最真实的表现。
但房无远虑，必有近忧。目前，珠海涌进来的开发商非常多，遍地的在建项目。珠海楼市未来如何发展，唯一需要考虑的是就是珠海目前的房地产政策方向和基础建设，是否能够支持和吸引更多的购房者进驻。
曾经有考察团在珠海北围、前环、金湾以及横琴等地块的房地产市场潜力，他们的观点是，潜力与危机并存。
比如北围环境好，珠海通道一通，未来发展良好。但是配套并不完善，而且很多开发商已经深陷泥沼，房价比拿地时的地价还便宜，基本是卖一套亏一套。前环由于填海造陆，海景房价格不菲，目前发展还算顺畅。金湾是珠海的新兴开发区，等洪鹤大桥和金海大桥造好，可以直达横琴和香洲区，潜力巨大。横琴作为全国唯一的“一岛两制”试验区，高层特别关注在珠澳合作中横琴的地位。而且横琴土地稀缺，只有20%的土地被定性为住宅用地。
上有政策扶持，中有地利之势，如果把基础设施完善起来，也许珠海就是下一个厦门。
02 宽松楼市政策和外力推动，珠海楼市长远看发展前景广阔@CA红叶
珠海目前的新房均价在广东已经排到第三位，即使与全国各大城市对比，也可以坐到第8位的位置上。这虽然也得益于当地较富裕的社会环境，但概念、外力推动再加上珠海本地较宽松的楼市政策也是当地楼市的重要支撑力量，是不是洼地、是否会向广深港澳这些城市的房价看齐，要看调控的力度及在后续发展中这些重要支撑力量是不是一直存在。
▲珠海的房价在国内已经处于较高的水平，本地的条件形成了一定的支撑力量。
从中房协监测的全国城市房价4月份的新房数据来看，珠海以2.6万左右的均价位居国内城市第8名的位置，在广东紧随广州和深圳这两座一线城市之后，位居第3位。珠海的这一数据把国内大多数经济实力雄厚的中心城市都比了下去。而且在珠海的横琴和香洲这些区域，房价4-5万已经是比较常见的现象。
而对比当地的经济体量，表面上属于普通三线的水平，据当地统计部门的统计数据显示，2019年全年地区生产总值是3435亿，虽然这样的数据一点也不突出，但人均数据却可以迈进发达城市的门槛。
截止至2019年末珠海的常住人口是202万多人，计算人均的地区生产总值达17万左右，位居全国第四，折算成美元是2.5万左右，而国际上公认的发达经济体的门槛是人均超过2万美元。同年珠海市全体居民人均可支配收入是5.2万，从这个角度来看，珠海市经济体量虽然不大，但从人均数据上看在国内还是相对较强的。
同时，珠海的辖地面积只有1771平方公里，比深圳还小，未来可供开发的土地也将会与深圳一样矛盾越来越突出。从长远的角度来看，假如珠海在大湾区中能有长足的发展，那么日渐稀缺的土地将会成为当地房价的一个重要支撑因素。
▲较宽松的条件和外来力量的支撑，是珠海楼市的另一支重要推动力量。
在“稳房价”及“房住不炒”的楼市调控下，虽然在购房数量上还会有严格的限制，但在购房资格上已经没有以前那么严，现在外地人无须社保证明也能在珠海的部分区域购买新房，其中港澳同胞可以在珠海购买最多2套房产，对于紧靠香港澳门这样具有天然地理优势的珠海来说，需求吸引作用无疑是很明显的。
据华南地区知名的房地产机构的统计，在2019年支撑珠海楼市的成交量的需求中，占了近一半的需求是属于外来需求，对于惯于以成交量来支撑楼市的房地产行业来说，市场预期无疑是比较明显的。
即使是价格洼地也需要接受楼市调控的引导，中短期来看是否能保持稳中上行要看概念对外来力量的吸引是否能保持发展的状态。房价上行对于无房的本地居民来说并不是好事，但珠海具有的地理位置优势，以及概念和未来发展前景的推动，长远的走势预期还是较好的，只是中短期还是要看调控的力度和当地概念对外来力量是否能保持持久的吸引力。
▲地理位置优势和概念的炒作、较好的城市发展前景都是当地楼市比较有力的支持因素。
珠海最大的地理位置优势就是位于珠三角临海区域，与香港和澳门接近，且已建成及正在规划的连通深港澳三地的交通网络，将大大提升珠海的城市价值，也由于房价远比深港澳三大城市低得多而具有更强的需求吸引力。
而粤港澳大湾区这个概念又给珠海画上了较为广阔的城市发展前景，虽然大型海湾城市群的成熟超码还需要10年以上的时间。但作为一个正在飞速发展的国家来说，未来在国内发展出一些类似于美国纽约湾、日本东京湾这样规模的大型发达海湾城市群完全是有可能的。
▲“稳房价”的楼市调控会成为当地房价调节的有力工具。
无论当地是否具备强势的条件，理论上还是需要接受国内房地产市场调控措施的引导，这是关系到整体市场的大局和影响的问题，珠海当然也离不开这个框架。
所以如果要与深圳或者香港澳门这些天价的城市对比来定位自己的价格洼地并没有意义，珠海与这些地方的房价相比还是差得太远，即使与要追赶深圳比要翻3倍左右的价格，珠海楼市再怎么热也不能离开“房住不炒"和“稳房价”的大原则。
而高层已经明确，楼市调控将会完善长效机制，那么对房地产的有力管控就将会一直都存在，这种管控一方面是要降低房地产市场整体风险的累积，保证房地产行业与经济发展协调前进，另一方面这也是一个民生范畴，不能使商品房成为少数人专享的福利，控制住房价的涨幅让更多人有机会通过一定时间的努力来安家。
所以至少在中短期内珠海会与“价格洼地”的概念脱钩，长期来说有可能会随着经济发展的步伐协同前进，通过足够长的时间来拉近与其他三大城市的距离。
综上内容，珠海目前的房价在国内来说已经算是比较高的水平了，而珠海本身的条件对于需求也具有较强的吸引力，同时大湾区的发展框架又让其有较好的城市发展前景，所以长远来说楼市的预期还是较强的。但中短期一方面受概念透支的影响，另一方面受楼市调控的引导，理论上房价不会有太大的上行幅度，所以所谓的“价格洼地”的概念也并不会特别明显。
@勇谈房产壹贰叁
珠海是一座典型的第三产业为主的城市，进出口贸易对于国民经济的影响也比较大。进出口贸易带动了当地的发展，以此为生的企业和就业数不胜数，“经济形势好的时候买房投资，经济形势不少的时候卖房求生”，基本成为这种城市的“通病”。而且沿海及经济发达地区一直以来都是我国投资风比较旺盛的地区，房产投资风更是如此。用“不差钱”来形容这部分地区的人不为过，毕竟2019年珠海的人均GDP已经高达17.55万。
珠海的房价早在几年前已经到了高位，此次疫情后出现回落属于正常。
早在2018年左右珠海的房价就稳定在2万元左右，目前珠海二手房市场的房价基本也在这个水平波动。图上所示是过去1年珠海房价走势图，可以明显看到珠海二手房价格在2020年2月份开始出现明显回落，价格从21500元以上回落到如今的20904元，连续4个月二手房价格下跌是事实。
这也跟珠海从事外贸生意的企业过多，企业家们为了维持正常运营不得不“卖房求生”，短时间内市场二手房供过于求，而且都是急售有关系。
新房价格持续稳定上涨，二手房价格随着市场波动也适用于珠海这样的城市。新房价格涨，二手房价格跌的情况未来会是多数城市的“通病”，大家要学会区别对待新房和二手房市场。
图上所示是珠海过去1年的新房价格走势图，可以看到目前珠海新房价格稳定在24466元左右，哪怕是受到此次疫情的影响（哪怕是外贸经济受到冲击）新房价格依然坚挺。当然新房价格坚挺的情况不仅仅是珠海一家情况，毕竟此次疫情影响导致房企销量下降20%以上的情况下，全国房价不过平均下跌了44元/平米。所以，相比于新房的价格受到土地价格、购置费、地方财政、成本等因素影响不同，二手房的价格更能反映市场供需。
在珠海买房的主体已经不是刚需，改善或投资已经是主流。
图上所示的是2019年珠海房地产开发及销售主要指标完成情况，可以看到一个十分明显的数据，房地产开发投资这项，90-144平米的投资额已经是90平米及以下的2.13倍！说明了什么？一般我们习惯于把90平米以下理解为刚需房，以上的为改善房，足以说明房企心里比购房者更清楚：珠海这样的美丽城市来买房的多数都是改善或者投资的。所以说，刚需在珠海这样的城市已经“不被待见”。
珠海因为地理位置（紧邻澳门）的原因导致了其经济发展快于周边一些地市，有钱人多是事实，但对于不少刚需朋友来说这里绝对不是你能“玩得起”的。这也是为何来到广东的外地朋友会选择惠州、中山等这样城市的原因。以外向型经济为主的珠海，经济受到波动会很明显尤其是2020年，如果有人想借此机会“抄底”只能自求多福。
珠海是粤港澳大湾区重要节点城市之一，不过需要知道的是大湾区的建设是一个长期过程，10-30年都是有可能的。如今投资房产可以，但是你可以持有房产多长时间？房产投资未来肯定也会变成一种长期投资，试图获得投机收益的想法要不得。
综上，珠海作为粤港澳大湾区三极城市之一，珠海的楼市现状很好反映了国内一部分依靠外贸经济城市的楼市情况。“经济形势好买房投资，经济形势不好就“卖房求生””这是对于这些城市最直观比喻，至于房价是不是“价格洼地”？这就仁者见仁智者见智了。