中国人除了房子，一无所有

在中国，什么都可以没有，但绝不能没有房子。房子是每一个中国人心底的家。中国央行上周公布了一则数据，数据中透漏中国楼市冰冷的真相。

中国城镇化率超 60%，城镇住宅存量超 3.5亿套，家庭户均住宅1.2套。城镇居民户均资产超 300万，96%有房，但近8成是负债。

央行数据，引爆楼市

你的家庭资产有多少？你的家庭资产构成如何？央行一则数据告诉你。

中国人民银行调查统计司城镇居民家庭资产负债调查课题组日前在《中国金融》上发表了关于中国城镇家庭的资产负债情况显示。

城镇居民家庭户均总资产317.9万元家庭资产以实物为主，住房占比近七成，住房拥有率达96.0金融资产占比较低，仅为20.4%，更偏好无风险金融资产中青年群体负债压力大，债务风险较高老年群体投资银行理财、资管、信托等金融产品较多，风险较大刚需型房贷家庭的债务风险突出

第九期其实还没出来，这个课题组在2019年10月中下旬，从全国30个省（自治区、直辖市），对3万余户城镇居民家庭开展资产负债调查。

样本丰富代表性强。数据的真实性高，对各层级的财富分配反应较真实。

典型金字塔结构。最低的20%家庭资产仅占全部样本家庭资产2.6%，最高20%家庭占63.0%，最高10%家庭的总资产占比47.5%。

家庭资产最高的北京、上海和江苏，最低的三个省（新疆、吉林和甘肃。其中，北京居民家庭户均总资产约为新疆居民家庭的7倍。

当然，我今天主要想说的不是财富分配，而是房子的问题。中国城镇化率超60%，城镇住宅存量超3.5亿套。问题是近8成都是负债。

负债会不会出问题？

75.9%房贷负债

准确的说，负债中75.9%是房贷负债。央行公布的研究数据中这样表述。

2019年，中国人均GDP突破1万美元，城镇家庭人均年可支配收入超 6000美元。城镇化率超60%，城镇住宅存量超3.5亿套人均1.2套。

城镇居民家庭一套住房占比58.4%，两套住房占比31%，三套及以上占比10.5%。

贝壳研究院

要注意这里3.5套房子，是在城镇化60%的基础上，且仅指城镇住宅。而人均却是1.2套，这说明中国的房产总量已经出现过剩情况。

即使接下来我们2亿农民进城计划顺利进行。按照现在的增长率，房子也绝对够用。按照这个逻辑，中国的房价未来如葱不是梦。

但现实却是房子很多，房价也不低。尤其是现在大家普遍感觉房子反而越来越难买了。是什么原因造成了这种违背市场的现象？

反常背后

房子多了，反而房价不跌不说，越来越难买。为什么出现这种反常现象？

中国家庭财富主要集中在楼市，不像美国大多在股市。在人均300万的家庭资产中，超7成是实物资产，基本上都是房子，这就造成。

中国人存钱有时候就是在存房子。手头现金太多，没办法买房子存起来。

所以，你会发现只要资产充足的情况下，多数人都会去买第二套甚至第三套。这样的财富心理下，房子再多，可能都不够用。

财富富余者大量存“房”造成一个后果，后进者总是感觉到市场房子稀缺。尤其是核心城市，经济发达城市这种情形更为严重。

哪怕疫情都没能完全阻断这种趋势，反而某种程度上起到了堰塞湖效应。

4月27日，社科院《中国住房市场月度发展分析报告》称，3月份，全国24个核心城市综合房价超过2020年春节前的水平，同时高于2019年全年最高房价，但是要低于2018年中的房价水平。

道理就是这个道理。按照房住不炒的原则，房子确实过剩，但如果站在财富积累的角度，你会发现，房子怎么建好像都能卖出去。

既然能卖出去，自然不存在房子越多，价格就会如葱情形。但是...

从家庭财富结构，我们很明显的发现一个结果。房子的积累同样是金字塔结构。这对于刚需，以及后续需要买房的人来讲是极其不友好的。

刚需房贷压力有点大更有压力的是..

我们继续看

调查样本中，负债来源以银行贷款为主，房贷是家庭负债的主要构成，占家庭总负债的75.9%。从整体来看，负债风险还是可控的。

但是，如果分开来看的话。正如报告所说：刚需还贷压力稍稍大一些。

部分家庭债务风险相对较高：

部分低资产家庭资不抵债，违约风险高；中青年群体负债压力大，债务风险较高；刚需型房贷家庭的债务风险突出。

无房贷家庭负债低，不用说了吧。而有房一族，处于底端的就是刚需。注意这里的刚需是指一套房购买者，所谓改善型，只能算伪刚需。

刚需一族的负担最高，相对于投资型的而言，压力风险自然要大一些。但是不管是刚需还是房产投资者，均是主要财富拥有者。

房价涨了，他们占有的财富总量就多了。所以，房价涨，80%的家庭都很开心。房价一跌，似乎周围所有人都在讲财富缩水。

而最低的20%家庭资产占全部样本家庭资产2.6%，就是在房子不断升值过程中被不断稀释。虽然他们手中的钱的数额并没有变.....

但实际上，除最高处的家庭，即使是刚需也依然会在经济下行压力下，降低乐观预期。对他们而言，收入是否稳定成了能不能继续还贷下去的标准。

看这个表格，我们可以看到违约率的变化。这也是现在我们如此坚定房住不炒的原因。而国家下定了决心，可能就会是楼市变局的开端。

所以现阶段，没有一个城市能够在放松调控上，闯关成功。均被约谈。

结语

很长一段时间内，中国房子过剩依然会持续。我们的财富积累观念不改变，这一点就很难改变。这种情况下，房产是否具有置换价值就很重要。

非核心城市会寻求向上突破，核心城市的居住需求将在向改善、置换转移。重点城市的房价会越来越坚韧，保值属性也会越来越高。

高杠杆刚需，收入不稳定的，极有可能在未来一段时间迎来风险期。

国家短时间内将不会再重启房地产，尤其是三四线城市，三四线向上空间有限。人们对房产的财富储存需求将迎来一个缓冲期。

希望未来会更好。

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