5年前投资百万购房，现在卖掉是赚是赔，算账结

中国老百姓投资理财渠道单一，原本是有钱人投资的房地产项目，竟也成了普通老百姓的投资品种。

中国人民银行开展的2019年中国城镇居民家庭资产负债情况调查显示：

中国家庭资产以实物资产为主，住房占比近七成，住房拥有率达到96.0%。

由此可见中国人对购房的热爱，房价涨跌对老百姓的财富影响有多大。

很多人问我，如果在5年前投资性购买普通商品房，现在卖掉是赚还是赔钱呢？

由于各地房价不一，我们不看北、上、广，也不分析小县城。

就以武汉为例，我们一起来算一下五年前投资房产的结果。

2015年，武汉市武昌区商品房均价9657元。

我们暂按均价1万元计算，若购买100平米的普通商品住房，总价为100万元。

是亏是赚，需要计算5年之后的购房总成本，主要包括三个方面。

一是资金成本

如果不投资购房，我们会将钱存入银行赚利息（高风险项目回避）。

由于需要购房无法取得利息收入，这就是我们的损失，通常称之为机会成本。

为防止资金贬值，我们资金的理财收益至少要跑赢CPI。

近5年来我国的CPI涨幅稳定控制在3%以下。

2019年11月以来，CPI涨幅有所扩大，由4.5%增长到2020年2月的5.4%。

今年6月已回归到2.5%的正常水平。

因此，如果把钱存入银行活期存款，想跑赢CPI比较困难。

我们可以办理5年的大额存单，2015年5年期大额存单利率水平不会低于5%。

当时这个收益率是比较正常的理财收益水平。

2015年武汉市购买二套房首付需要三成，我们至少拿出现金30万元。

按照年收益率5%计算，五年将失去理财的利息收入7.5万元。

二是贷款利息

2015年五年期以上商业贷款基准利率为5.15%，上浮10%为5.67%。

首付三成，按揭七成，按商业贷款70万，25年计算，每月还房贷4369元（等额本息），五年需支付贷款利率18.8万元。

贷款期限按25年计算，主要是考虑到一般工薪阶层的月供能力。

如果你有能力将贷款年限进一步压缩，提高首付比例，所支付的贷款利息会进一步减少。

三是购房的税费成本

办理房产证时需缴纳契税2万元（按房屋总价2%计算）、公共维修基金1.2万元(按房屋建筑面积的120元/平方米计算）。

五年的物业管理费1.2万元（按每月2元/平米计算）

合计缴纳税费4.4万元。

按照武汉目前的商品房交易惯例，出让住房的相关税费均由买家承担。

因此二手房的成交价是售房者的净收入。我们可以不用考虑售房的税费问题。

上述三项投资成本总计30.7万元，占该商品房总价的30.7%（对于五年内每月偿还本金的资金成本忽略未计）。

因此，近五年房价的涨幅高于30.7%时才能保本。

最后投资结果如何

2020年6月武汉武昌区房价为22842元，比2015年6月的均价9657元增长136%，远超过30.7%。

投资收益额达到131.85万元，减去投资成本30.7万元，净赚101.15万元。

而你投入原始资本为30万元，原始投资收益为337%。

难怪为什么这么多人要炒房，投资收益也太厉害了！

当然，这样分析并不是鼓励大家现在去投资购房。

在楼市严控形势下，未来房价出现大幅上涨的可能性不大。

稳步小涨会是多数城市房价主要趋势，一些中小城市可能还会面临下跌行情，普通老百姓投资房产还是谨慎为好。